| 新報 B04 | 新報財富天地 | 人物專訪 | 2011-05-02 | |||||
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| 「我可算是不怕死！」由娛樂圈花旦搖身一變，成為商政兩界女強人的袁彌明，無論面對傳媒或是公眾，向來都大膽敢言，即使處身金融市場中，作風亦未見改變。她炒樓炒市，一買一賣，甚少手軟，但過程中絕不會忽略環球市場形勢。 採訪：劉承昕 積蓄令人安心，但袁彌明似乎不愛這一套，她平日行事大膽，在理財方面亦極為進取。「我的儲蓄不多，現時息率低企，放在銀行的作用不大。 沙士價買入上車盤 我把資金全都放生意及投資上，可以算『不怕死』，但我仍是謹慎的。」 袁彌明沙士時回港，以6,000元租住200呎的單位，後來認為供樓每月亦是差不多價錢，便待沙士完結後立即向家人借錢買樓。當時她以沙士價買入上車盤，一年賺75萬元，並從此開始炒樓生涯，多年來從未損手，卻有一次遺憾。「金融海嘯期間樓價大跌，但當時我把資金都放在生意上，結果沒有充足現金買樓，錯失入市良機。」 近年樓價攀升，政府加稅又賣地，望為樓市降溫。但袁彌明有信心，樓價未來兩至三不跌反升，因內地人愛到香港買樓，以便在國家一旦沒收資產時，可以徹底避開。她又預期，未來樓市將平穩發展。 灣仔樓是未來之星 袁彌明炒樓約7年，由最初需袁媽媽教授買賣樓宇細節，至今已懂得自行選擇「筍盤」。「地段很重要，投資盤一定在港島區、九龍站或內地人喜歡住的尖沙嘴等。而灣仔更是未來之星，一些單位原本的呎價已由原本的6,000元升至1.1萬元。該地區是市建局的重點重建區，有很多樓都會維修及外部翩新，故全部樓宇的升值能力都很高。」 「80後」經常抱怨上車難，同樣是「80後」的袁彌明，認為年青人要置業，就要努力儲錢。「無一個社會是每人也可以有樓，況且香港奉行資本主義，每個人的能力也不同，不可以因未能置業便問政府。年青人想買樓，就要努力讀書工作、學會投資。」 投資知識來自實戰 袁彌明大學主修經濟，但現時懂得的「戰事買油、天災買金」等投資知識，都不是從書本學回來，而是來自實戰。「你要真正踏入市場，投放資金於其中，才可感覺到它的脈搏。因為錢是自己的，所以買了金融產品以後，便會特別緊張，心臟也跟大市連繫在一起，很自然地時常查看市場走勢，緊貼大市。」 每個投資者總有看錯市的時候，袁彌明亦不例外，幸好她的經歷也不算是十分慘痛。「早年白銀升勢強勁，於是我便買入兩張每安士白銀30美元的期指。怎料不久後美元反彈，銀價跌至26美元，即當時的帳面虧蝕共30萬美元。我知道銀價總會再升，但當時心理上亦很難過。其後銀價回升至31美元，我便立即沽貨離場，因為實在太驚。」 上次的白銀經歷令袁彌明心情如坐過山車，更令她好一段長時間不敢再買入白銀期貨。直至近日，她看見銀價升勢如洪，才再次入市。「金價已創出歷史新高，但白銀仍遠遠未到其120美元的歷史高位。以現時的勢頭，銀價未來12個月有機會升至60美元。投資者可以待白銀回落至45美元以下入市，但不宜大手買入，因每次銀價的調整均有3至4美元，要承受此心理壓力並不容易。」 看好農產品投資基金 袁彌明投資雖進取，但亦有作風險管理。她除了買金銀期貨外，亦有投資於期指及藍籌股等，包括工行（1398）、有中國元素的港交所（0388）及A50（2823），以作分散投資。另農產品亦是她未來的投資選擇。「未來一年絕對有機會現糧食危機，且看日本的地震及核幅射洩漏事件。投資者可購入美國的DBA ETF，因該基金包含多種農產品投資，股價已由去年底的28美元升至目前的約34美元，但需擁有美股戶口才可入市。」  | ||||||
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| 財爺人人派六千，80後依然上街大呼難買樓，皆因今時今日，分分鐘要入到屯門先搵到六千蚊一呎。不過同樣是80後的袁彌明（Erica），投資有道， 沙士時期入市，多年來平買貴賣，至今已經手持千萬物業，恨死一眾80後！ 沙士回流低價入市 撞正沙士回流返港，袁彌明以六千蚊租住2百呎的單位，她說：「間屋細得好緊要，反正買樓月供都咁上下，所以沙士一完，我就問家人借錢買樓。」家人資助外，原來袁媽媽亦是炒樓高手，她說：「阿媽專炒銅鑼灣同灣仔，又識避開稅局追查，會自己寫信去解釋唔夠住先買另一層。05年阿媽直情帶住支票簿去睇樓，驚錯失筍盤。」所以袁彌明一直認定磚頭有價，以沙士價入手上車盤，一年即賺75萬。 買樓樣樣睇單幢樓易入場 袁媽媽買樓好睇入屋感覺，不過袁彌明就務實好多，抱住「橫樑好過主力牆」的宗旨揀樓。她解釋：「橫樑可以用假天花修飾，但主力牆令單位難以改動間隔，無法重新打造提高實用度。」早年主攻百多萬貨仔，兩次出貨賺過百萬後，近年主力投資灣仔區近星街一帶，專揀十多年樓齡的單幢樓，價格易入場，她說：「最近太古重本收購這一帶，重建得好靚，又引入大量特色商舖，吸引到好多外國人鍾情，搵優質租客極易。」 歷年戰績物業 買入價 賣出價 銅鑼灣怡安大廈550呎單位 $163萬（04） $238萬（05） 銅鑼灣邊寧頓街400呎單位 $120萬（06） $160萬（08） 共賺：$115萬 灣仔醜屋大翻身 灣仔單幢洋樓入場費較低，屬上車做包租公首選。灣仔租客多為單身白領及外國客，所以袁彌明將單位重新打造，改做一房一廳設計，又將廚房面積變大，食正外國人心意，想做灣仔包租公必跟。 維昌大廈600呎單位 $435萬（去年買入）市值：$490萬樓齡：30年放租：$23,000（暫時自住） 水電：$6萬訂製傢俬及木工：$3萬牆身及地台：$7萬清拆費：$2萬雜項：$2萬 改裝費用總計：$20萬 樂滿大廈540呎單位 $415萬（去年買入）市值：$620萬樓齡：22年放租：$20,000（大廈翻新中） 手持物業總值：$1,110萬 水電：$7萬訂製傢俬及木工：$21萬牆身及地台：$7萬玻璃及窗台：$6萬清拆費：$4萬雜項：$5萬 改裝費用總計：$50萬 睇好後市有排升 雖然近期加息傳聞滿天飛，又有地產界人士預言樓市進入下調階段，不過袁彌明就好肯定話：「樓市一定升！」她認為：「大陸人一定繼續買起香港樓，因為萬一國家要沒收資產，他們可以徹底避開。」更分析港島區指：「跑馬地一帶最好住，住宅密度低而且出中環相當快。相反中環半山區（干德道一帶）就又貴又唔抵，皆因大部分單位樓對樓，而且單線雙程行車，一有交通事故就真係要行落山。」 勸80後要申請公屋 香港樓貴，80後怨氣最大。袁彌明就奉勸各位80後，不要覺得面子緊要，點都要申請公屋先。她說：「我有朋友由公屋，再買居屋，依家已經住緊私樓。」不過好多80後半天吊，申請唔到公屋又買唔起樓，Erica就話：「推出住宅物業稅後，租盤湧現，其實依家租樓都好抵。所以唔好着眼於依家無買樓受惠唔到升市，跌市其實更難以預料，無買樓就可以避過一劫。」 星街新盤點評 想做星街業主，廿幾年樓雖然平，但未必人人接受，幸而該處亦有新盤提供，而且各有特色。 星域軒樓齡12年（一梯六伙）1,016呎單位市值：$1,600萬（呎價$1.5萬）月租：$43,000 （呎租$42）袁評： 發展商為太古，用料較好，而且有會所 星街5號樓齡1年（一梯一伙）676呎單位市值：$1,500萬（呎價$2.2萬）月租：$38,000 （呎租$58）袁評：單位偏細同貴，屬同區少有新盤 揀舖要訣 有開舖做生意的袁彌明，其美容店已拓展至第3間分店。舖頭跟住宅不同，所以買舖做生意或準備入市炒舖，不妨聽伊人貼士。 要有巨型大窗窗戶令舖頭光猛之外，亦是重要的廣告位，對樓上舖更為重要，多加裝飾可吸引途人目光。 位處地標附近人流旺的地區自然貴租，想平可以揀靜一點又位處著名老舖附近的位置，不用每次向客人解釋店舖所在，又可吸收老舖人流。 買舖要睇契以為樓上舖買得過就好易中招，皆因不少樓上舖為住宅契，買舖前要睇清楚，因為轉換樓契用途的費用極之高昂。 | ||||||
