炒樓心得:地段很重要

新報  B04  |   新報財富天地  |   人物專訪	2011-05-02
袁彌明炒樓心得 地段很重要
「我可算是不怕死！」由娛樂圈花旦搖身一變，成為商政兩界女強人的袁彌明，無論面對傳媒或是公眾，向來都大膽敢言，即使處身金融市場中，作風亦未見改變。她炒樓炒市，一買一賣，甚少手軟，但過程中絕不會忽略環球市場形勢。 採訪：劉承昕 積蓄令人安心，但袁彌明似乎不愛這一套，她平日行事大膽，在理財方面亦極為進取。「我的儲蓄不多，現時息率低企，放在銀行的作用不大。 沙士價買入上車盤 我把資金全都放生意及投資上，可以算『不怕死』，但我仍是謹慎的。」 袁彌明沙士時回港，以6,000元租住200呎的單位，後來認為供樓每月亦是差不多價錢，便待沙士完結後立即向家人借錢買樓。當時她以沙士價買入上車盤，一年賺75萬元，並從此開始炒樓生涯，多年來從未損手，卻有一次遺憾。「金融海嘯期間樓價大跌，但當時我把資金都放在生意上，結果沒有充足現金買樓，錯失入市良機。」 近年樓價攀升，政府加稅又賣地，望為樓市降溫。但袁彌明有信心，樓價未來兩至三不跌反升，因內地人愛到香港買樓，以便在國家一旦沒收資產時，可以徹底避開。她又預期，未來樓市將平穩發展。 灣仔樓是未來之星 袁彌明炒樓約7年，由最初需袁媽媽教授買賣樓宇細節，至今已懂得自行選擇「筍盤」。「地段很重要，投資盤一定在港島區、九龍站或內地人喜歡住的尖沙嘴等。而灣仔更是未來之星，一些單位原本的呎價已由原本的6,000元升至1.1萬元。該地區是市建局的重點重建區，有很多樓都會維修及外部翩新，故全部樓宇的升值能力都很高。」 「80後」經常抱怨上車難，同樣是「80後」的袁彌明，認為年青人要置業，就要努力儲錢。「無一個社會是每人也可以有樓，況且香港奉行資本主義，每個人的能力也不同，不可以因未能置業便問政府。年青人想買樓，就要努力讀書工作、學會投資。」 投資知識來自實戰 袁彌明大學主修經濟，但現時懂得的「戰事買油、天災買金」等投資知識，都不是從書本學回來，而是來自實戰。「你要真正踏入市場，投放資金於其中，才可感覺到它的脈搏。因為錢是自己的，所以買了金融產品以後，便會特別緊張，心臟也跟大市連繫在一起，很自然地時常查看市場走勢，緊貼大市。」 每個投資者總有看錯市的時候，袁彌明亦不例外，幸好她的經歷也不算是十分慘痛。「早年白銀升勢強勁，於是我便買入兩張每安士白銀30美元的期指。怎料不久後美元反彈，銀價跌至26美元，即當時的帳面虧蝕共30萬美元。我知道銀價總會再升，但當時心理上亦很難過。其後銀價回升至31美元，我便立即沽貨離場，因為實在太驚。」 上次的白銀經歷令袁彌明心情如坐過山車，更令她好一段長時間不敢再買入白銀期貨。直至近日，她看見銀價升勢如洪，才再次入市。「金價已創出歷史新高，但白銀仍遠遠未到其120美元的歷史高位。以現時的勢頭，銀價未來12個月有機會升至60美元。投資者可以待白銀回落至45美元以下入市，但不宜大手買入，因每次銀價的調整均有3至4美元，要承受此心理壓力並不容易。」 看好農產品投資基金 袁彌明投資雖進取，但亦有作風險管理。她除了買金銀期貨外，亦有投資於期指及藍籌股等，包括工行（1398）、有中國元素的港交所（0388）及A50（2823），以作分散投資。另農產品亦是她未來的投資選擇。「未來一年絕對有機會現糧食危機，且看日本的地震及核幅射洩漏事件。投資者可購入美國的DBA ETF，因該基金包含多種農產品投資，股價已由去年底的28美元升至目前的約34美元，但需擁有美股戶口才可入市。」