2011年3月16日

對樓市看法





袁彌明︰個市一定升!
財爺人人派六千,80後依然上街大呼難買樓,皆因今時今日,分分鐘要入到屯門先搵到六千蚊一呎。不過同樣是80後的袁彌明(Erica),投資有道, 沙士時期入市,多年來平買貴賣,至今已經手持千萬物業,恨死一眾80後!

沙士回流低價入市
撞正沙士回流返港,袁彌明以六千蚊租住2百呎的單位,她說:「間屋細得好緊要,反正買樓月供都咁上下,所以沙士一完,我就問家人借錢買樓。」家人資助外,原來袁媽媽亦是炒樓高手,她說:「阿媽專炒銅鑼灣同灣仔,又識避開稅局追查,會自己寫信去解釋唔夠住先買另一層。05年阿媽直情帶住支票簿去睇樓,驚錯失筍盤。」所以袁彌明一直認定磚頭有價,以沙士價入手上車盤,一年即賺75萬。

買樓樣樣睇單幢樓易入場
袁媽媽買樓好睇入屋感覺,不過袁彌明就務實好多,抱住「橫樑好過主力牆」的宗旨揀樓。她解釋:「橫樑可以用假天花修飾,但主力牆令單位難以改動間隔,無法重新打造提高實用度。」早年主攻百多萬貨仔,兩次出貨賺過百萬後,近年主力投資灣仔區近星街一帶,專揀十多年樓齡的單幢樓,價格易入場,她說:「最近太古重本收購這一帶,重建得好靚,又引入大量特色商舖,吸引到好多外國人鍾情,搵優質租客極易。」

歷年戰績物業 買入價 賣出價
銅鑼灣怡安大廈550呎單位 $163萬(04) $238萬(05)
銅鑼灣邊寧頓街400呎單位 $120萬(06) $160萬(08)
共賺:$115萬

灣仔醜屋大翻身


灣仔單幢洋樓入場費較低,屬上車做包租公首選。灣仔租客多為單身白領及外國客,所以袁彌明將單位重新打造,改做一房一廳設計,又將廚房面積變大,食正外國人心意,想做灣仔包租公必跟。

維昌大廈600呎單位
$435萬(去年買入)市值:$490萬樓齡:30年放租:$23,000(暫時自住)
水電:$6萬訂製傢俬及木工:$3萬牆身及地台:$7萬清拆費:$2萬雜項:$2萬
改裝費用總計:$20萬

樂滿大廈540呎單位
$415萬(去年買入)市值:$620萬樓齡:22年放租:$20,000(大廈翻新中)
手持物業總值:$1,110萬
水電:$7萬訂製傢俬及木工:$21萬牆身及地台:$7萬玻璃及窗台:$6萬清拆費:$4萬雜項:$5萬
改裝費用總計:$50萬

睇好後市有排升
雖然近期加息傳聞滿天飛,又有地產界人士預言樓市進入下調階段,不過袁彌明就好肯定話:「樓市一定升!」她認為:「大陸人一定繼續買起香港樓,因為萬一國家要沒收資產,他們可以徹底避開。」更分析港島區指:「跑馬地一帶最好住,住宅密度低而且出中環相當快。相反中環半山區(干德道一帶)就又貴又唔抵,皆因大部分單位樓對樓,而且單線雙程行車,一有交通事故就真係要行落山。」

勸80後要申請公屋
香港樓貴,80後怨氣最大。袁彌明就奉勸各位80後,不要覺得面子緊要,點都要申請公屋先。她說:「我有朋友由公屋,再買居屋,依家已經住緊私樓。」不過好多80後半天吊,申請唔到公屋又買唔起樓,Erica就話:「推出住宅物業稅後,租盤湧現,其實依家租樓都好抵。所以唔好着眼於依家無買樓受惠唔到升市,跌市其實更難以預料,無買樓就可以避過一劫。」

星街新盤點評
想做星街業主,廿幾年樓雖然平,但未必人人接受,幸而該處亦有新盤提供,而且各有特色。
星域軒樓齡12年(一梯六伙)1,016呎單位市值:$1,600萬(呎價$1.5萬)月租:$43,000 (呎租$42)袁評: 發展商為太古,用料較好,而且有會所
星街5號樓齡1年(一梯一伙)676呎單位市值:$1,500萬(呎價$2.2萬)月租:$38,000 (呎租$58)袁評:單位偏細同貴,屬同區少有新盤

揀舖要訣
有開舖做生意的袁彌明,其美容店已拓展至第3間分店。舖頭跟住宅不同,所以買舖做生意或準備入市炒舖,不妨聽伊人貼士。
要有巨型大窗窗戶令舖頭光猛之外,亦是重要的廣告位,對樓上舖更為重要,多加裝飾可吸引途人目光。
位處地標附近人流旺的地區自然貴租,想平可以揀靜一點又位處著名老舖附近的位置,不用每次向客人解釋店舖所在,又可吸收老舖人流。
買舖要睇契以為樓上舖買得過就好易中招,皆因不少樓上舖為住宅契,買舖前要睇清楚,因為轉換樓契用途的費用極之高昂。